Alquilas un piso en España, vives fuera y alguien te ha dicho que «con declararlo una vez al año en enero ya está». O que puedes aplicar la reducción por alquiler de vivienda. O que los gastos se deducen igual que a un español.
Las tres cosas son medias verdades, y una de ellas es directamente falsa. Este artículo explica cómo tributa de verdad el alquiler de un inmueble en España cuando el propietario no es residente fiscal aquí: qué tipo se aplica, qué gastos entran, qué no entra por mucho que te lo hayan prometido, y cuándo hay que presentar el modelo 210, que es justo lo que está cambiando. Al final tienes los enlaces al BOE y a la Agencia Tributaria de todo lo que se afirma.
Qué es el rendimiento de alquiler para un no residente
Si el inmueble está arrendado, esos días no generan renta imputada: generan rendimiento de capital inmobiliario, que se declara también en el modelo 210 pero con reglas propias.
Y la primera regla es la que más sorprende. El artículo 24.1 del texto refundido de la Ley del IRNR dice que, con carácter general, la base imponible «estará constituida por su importe íntegro […] sin que sean de aplicación los porcentajes multiplicadores del artículo 23.1 de dicho texto refundido, ni las reducciones».
Es decir: si cobras 900 € de alquiler al mes, la base de partida son 10.800 € al año, no lo que te queda después de la comunidad y el IBI. Esa regla general tiene una excepción importante, y depende de dónde vivas.
La línea que lo cambia todo: dentro o fuera de la Unión Europea
Si resides en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein
Tributas al 19 % y puedes deducir gastos. El artículo 24.6 del texto refundido te permite deducir los gastos previstos en la Ley del IRPF, «siempre que el contribuyente acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España».
Como esa remisión lleva al artículo 23.1 de la Ley del IRPF, resultan deducibles el IBI, la cuota de comunidad, el seguro del inmueble, los suministros que pagues tú, los gastos de conservación y reparación, los honorarios de administración, los intereses del préstamo hipotecario y la amortización del inmueble, que suele ser el gasto más olvidado y el que más rebaja la cuota.
Sobre la amortización conviene ser exactos: es el 3 % anual sobre el mayor de dos valores, el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, en ambos casos sin incluir el valor del suelo. Y todos los gastos se deducen únicamente en la parte proporcional a los días efectivamente arrendados.
Si resides fuera de ese ámbito
Tributas al 24 % sobre el ingreso íntegro, sin deducción de gasto alguno. Es el caso de los residentes en el Reino Unido después del Brexit, en Estados Unidos, en Suiza o en cualquier otro tercer país.
La diferencia es enorme. Con 10.800 € de alquiler anual y 3.500 € de gastos, comparando dos propietarios distintos del mismo piso:
- Residente en Alemania: (10.800 − 3.500) × 19 % = 1.387 €
- Residente en el Reino Unido: 10.800 × 24 % = 2.592 €
Casi el doble por el mismo inmueble y el mismo inquilino.
Un apunte que interesa a británicos, estadounidenses y suizos: esta diferencia de trato se está discutiendo ante los tribunales, apoyándose en la libertad de circulación de capitales del Derecho de la Unión, que protege también los movimientos con terceros países. No es un derecho reconocido de forma pacífica y no te vamos a decir que lo sea. Pero si llevas años tributando sobre ingresos brutos, merece la pena que alguien mire tu caso y valore si te conviene solicitar la rectificación de tus autoliquidaciones de los ejercicios no prescritos. Es exactamente el tipo de asunto por el que existe un despacho.
La reducción por alquiler de vivienda no se aplica. A ningún no residente.
Esta es la que más veces hay que corregir.
Primero, una precisión que casi todas las webs tienen desactualizada: la reducción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF ya no es del 60 % con carácter general. Desde el 1 de enero de 2024, tras la Ley 12/2023, el porcentaje general es del 50 %, con porcentajes superiores en supuestos concretos —rehabilitación reciente, zonas de mercado residencial tensionado— y el 60 % subsiste solo para contratos anteriores al 26 de mayo de 2023.
Y segundo, lo importante: ninguna de esas reducciones se aplica a un no residente, ni siquiera si reside en la Unión Europea. El motivo es de texto. El artículo 24.1 excluye expresamente «las reducciones», y el régimen especial del artículo 24.6 —el que beneficia a los residentes en la UE y el EEE— abre la puerta a los gastos, no a las reducciones. En coherencia con ello, el modelo 210 no tiene ninguna casilla para aplicarlas: solo tiene casilla de gastos deducibles.
Si una web te promete esa reducción, o si tu asesoría te la aplicó en su día, hay un problema que conviene revisar antes de que lo revise Hacienda.
Cuándo se presenta: el calendario está cambiando
Aquí ha habido dos reformas en dos años y es fácil perderse. Vamos por orden.
Antes de 2024, el alquiler se declaraba trimestralmente: los veinte primeros días naturales de abril, julio, octubre y enero.
Desde los devengos de 2024, la Orden HAC/56/2024 estableció que el periodo de agrupación pasa a ser anual para las rentas derivadas del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles, incluso cuando hay varios inquilinos —en ese caso se usa el código de tipo de renta 35—. Es la opción que emplea casi todo el mundo.
Desde los devengos de 2026, la Orden HAC/623/2026 traslada esa declaración a abril. El nuevo texto es claro: tratándose de autoliquidaciones con resultado a ingresar por rendimientos de inmuebles arrendados o subarrendados, el plazo será «los veinte primeros días naturales del mes de abril del año siguiente al de devengo, tanto para declarar de forma separada como agrupada».
Así queda el calendario:
- Alquileres de 2025, agrupados: se presentaron del 1 al 20 de enero de 2026.
- Segundo y tercer trimestre de 2026, sin agrupar: siguen el calendario antiguo, en julio y en octubre de 2026. La Agencia Tributaria lo ha avisado expresamente porque es donde más gente se va a confundir.
- Alquileres de 2026, agrupados en una declaración anual: del 1 al 20 de abril de 2027.
- Cuarto trimestre de 2026, sin agrupar: también del 1 al 20 de abril de 2027.
Un detalle que cuesta dinero: el plazo termina el 20 de abril, pero si quieres domiciliar el pago tienes que haber presentado como muy tarde el 15 de abril.
Es decir: quien agrupe anualmente no presentará nada en enero de 2027. Si llevas años haciéndolo cada enero, este es el año de apuntarlo en el calendario.
Además, el modelo incorpora un anexo de desglose de gastos deducibles de inmuebles arrendados, que se aplicará a las autoliquidaciones presentadas desde el 1 de enero de 2027, con independencia de la fecha de devengo. Habrá que detallar cada categoría de gasto en lugar de poner una cifra global. Guardar los justificantes ordenados deja de ser una buena costumbre y pasa a ser una necesidad.
Los meses que no alquilas también tributan
Es el error más caro y el más común. Si tu piso estuvo alquilado siete meses y vacío cinco, tienes dos cosas que declarar: el rendimiento de los siete meses y la renta imputada de los cinco, prorrateada por días.
Se declara todo en el modelo 210, pero son claves de renta distintas y cálculos distintos. Presentar solo el alquiler es de lo que Hacienda detecta con más facilidad, porque el catastro dice que el inmueble es tuyo los doce meses.
Alquiler turístico: cuándo deja de ser alquiler y pasa a ser un negocio
Si alquilas por días, la frontera está en los servicios que prestas.
Sin servicios propios del sector de la hostelería sigue siendo rendimiento de capital inmobiliario: mismo modelo 210, mismos tipos, mismos plazos, y el arrendamiento está exento de IVA. La Agencia Tributaria precisa que no son servicios hoteleros la limpieza y el cambio de ropa a la entrada y a la salida, la limpieza de zonas comunes ni el mantenimiento.
Con servicios propios de la hostelería —recepción y atención permanente al cliente, limpieza periódica del interior durante la estancia, cambio de ropa de cama y baño, restauración, lavandería— deja de ser un alquiler y pasa a ser una actividad económica: IVA al 10 % conforme al artículo 91.Uno.2.2.º de la Ley del IVA, alta censal con el modelo 036 y, si hay estructura suficiente en España, incluso establecimiento permanente con un régimen de tributación completamente distinto.
No hay una lista cerrada que resuelva todos los casos: la frontera se decide caso por caso. Lo que sí es seguro es que, desde el ejercicio 2024, las plataformas digitales informan a la Agencia Tributaria a través del modelo 238 —la declaración de la Directiva DAC 7—, que alcanza el arrendamiento de inmuebles situados en España también cuando el arrendador es no residente. Airbnb, Booking o Idealista comunican quién eres y cuánto has ingresado. La trazabilidad es total.
Lo que hacemos nosotras
Revisamos si te corresponde el 19 % o el 24 %, calculamos los gastos deducibles con sus justificantes —incluida la amortización, que casi nadie aplica—, separamos los días alquilados de los vacíos y presentamos el modelo dentro de plazo. Todo telemático: no necesitas venir a España.
Si llevas ejercicios sin declarar, o crees que se aplicó una reducción que no correspondía, lo mejor es adelantarse: aquí explicamos cómo regularizar los años atrasados. Y si estás pensando en vender, mira antes cómo funciona la retención del 3 %. Puedes ver el resto de servicios en nuestra página de no residentes.
Fuentes
- Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del IRNR (artículos 24 y 25)
- Ley 35/2006, del IRPF (artículos 23.1 y 23.2)
- Orden HAC/56/2024, de 25 de enero, que introduce la agrupación anual
- Orden HAC/623/2026, de 12 de junio, que traslada los plazos a abril
- Orden EHA/3316/2010, texto consolidado (modelos 210, 211 y 213)
- Agencia Tributaria — Nota sobre las modificaciones en los plazos del modelo 210
- Agencia Tributaria — Rendimientos de inmuebles arrendados
- Agencia Tributaria — Cantidades destinadas a la amortización
- Agencia Tributaria — Alquilo un apartamento turístico, ¿tengo que ingresar IVA?
- Agencia Tributaria — Modelo 238, obligados a presentar
Artículo revisado el 22 de agosto de 2026 con la normativa vigente a esa fecha. Este contenido es informativo y no sustituye al análisis de tu caso concreto.
