Vas a vender tu piso en España y vives fuera. En la notaría te dirán que el comprador se queda con un 3 % del precio. No es una comisión ni una garantía: es una retención a cuenta de tus impuestos, y a partir de ahí empieza a correr un reloj que casi nadie explica bien.
Dos fechas mandan en toda la operación:
- Un mes desde la venta: el comprador tiene que ingresar ese 3 % con el modelo 211.
- Cuatro meses desde la venta: tú tienes que declarar la ganancia con el modelo 210.
Este artículo explica qué se paga, cómo se calcula, cómo se recupera lo retenido de más y qué hacer si la venta te ha dado pérdidas. Al final tienes los enlaces al BOE y a la Agencia Tributaria de todo lo que aquí se afirma.
La retención del 3 %: qué es exactamente
Cuando una persona no residente sin establecimiento permanente vende un inmueble en España, el comprador está obligado a retener e ingresar el 3 % de la contraprestación acordada. Y conviene decirlo con esas palabras, porque no es el valor catastral ni el valor de referencia: es lo que efectivamente se pacta.
Tres cosas que sorprenden:
Retiene el comprador, sea residente o no. Da igual que sea español, extranjero, persona física o sociedad. Si tú no resides en España, él retiene.
El comprador te tiene que entregar un papel. El modelo 211 tiene un ejemplar destinado al transmitente no residente. Ese documento es tu justificante del pago a cuenta, y sin él no puedes descontarte la retención. No salgas de la operación sin él. Es el error administrativo que más veces hemos tenido que resolver después.
Si el comprador no ingresa, el inmueble responde. La norma es clara: si esa retención no se ingresa, el inmueble queda afecto al pago del importe menor entre la retención y el impuesto correspondiente. Por eso el comprador razonable siempre retiene, y por eso conviene que ninguna de las dos partes improvise en la notaría.
Los dos únicos casos en que no hay retención
No son «casos parecidos» ni interpretaciones: son exactamente dos.
- Que el transmitente acredite mediante certificación expedida por la Administración tributaria que está sujeto al IRPF o al Impuesto sobre Sociedades. Es decir, que en realidad sea residente y pueda probarlo.
- La aportación de inmuebles en la constitución o aumento de capital de sociedades residentes en territorio español.
Fuera de ahí, se retiene.
Tu declaración: el modelo 210, en cuatro meses
El plazo legal se enuncia de forma algo enrevesada: tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión. En la práctica, cuatro meses desde la venta.
Y hay una regla que mucha gente ignora y que le acaba costando dinero: el modelo 210 hay que presentarlo con independencia del resultado. Aunque salga a cero. Aunque hayas perdido dinero. Aunque estés convencido de que Hacienda te debe a ti. Si no lo presentas, no hay devolución que pedir.
Cuánto se paga: el 19 %, para todo el mundo
Aquí hay una confusión muy extendida. En el IRNR hay un tipo general del 24 %, con un 19 % reservado a residentes en la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo. Ese es el tipo de las rentas del alquiler y de la renta imputada.
Pero las ganancias patrimoniales por transmisión tributan al 19 % con independencia del país de residencia. Un británico, un estadounidense o un suizo pagan el mismo 19 % que un alemán por la venta de su piso. Es la única parte del IRNR donde no hay penalización por estar fuera de la Unión.
Cómo se calcula la ganancia
Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición. Lo que decide la factura es qué entra en cada uno.
El valor de adquisición suma el importe real de la compra, las inversiones y mejoras realizadas, los gastos —notaría, registro, comisiones— y los tributos inherentes que pagaste en su día, como el ITP o el IVA, o el Impuesto sobre Sucesiones si lo heredaste. Y resta las amortizaciones fiscalmente practicadas.
El valor de transmisión es el importe real de la venta, minorado en los gastos y tributos inherentes que hayas soportado tú.
Un ejemplo con números
Compraste en 2010 por 180.000 €, con 18.000 € de ITP, notaría y registro. Vendes en 2026 por 260.000 €, con 12.000 € entre comisión de la inmobiliaria y plusvalía municipal.
- Valor de adquisición: 180.000 + 18.000 = 198.000 €
- Valor de transmisión: 260.000 − 12.000 = 248.000 €
- Ganancia: 50.000 € · al 19 % = 9.500 €
- Retención practicada: 3 % de 260.000 = 7.800 €
- A ingresar con el modelo 210: 1.700 €
Cuidado si el piso estuvo alquilado
Las amortizaciones que dedujiste mientras lo tenías arrendado reducen el valor de adquisición, y por tanto aumentan la ganancia. Es coherente —ya te descontaste ese desgaste año a año— pero es una sorpresa desagradable si no lo tenías previsto. Y ojo: la Agencia Tributaria computa la amortización mínima aunque no te la hayas deducido.
Si compraste antes de 1995: los coeficientes de abatimiento
Los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 pueden aplicar un régimen transitorio que reduce la ganancia, y también se aplica a los no residentes, por remisión a la disposición transitoria novena de la Ley del IRPF.
Funciona así: solo se reduce la parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006, a razón del 11,11 % por cada año de permanencia que excediera de dos a 31 de diciembre de 1996. Lo generado a partir de 2006 tributa entero.
Y aquí está el matiz que casi todo el mundo cuenta mal. El límite de 400.000 € no es un límite de ganancia ni se aplica operación por operación. Es un cupo acumulado de valor de transmisión por contribuyente, sumando todas las transmisiones con abatimiento desde el 1 de enero de 2015. Cuando ese acumulado supera los 400.000 €, no se practica reducción alguna. Si ya vendiste algo con abatimiento hace unos años, ese cupo está parcialmente gastado.
Si has perdido dinero, el 3 % se recupera entero
Vender con pérdidas es más frecuente de lo que parece, sobre todo en compras de los años 2006 a 2008.
Compraste en 2007 por 300.000 € y vendes en 2026 por 240.000 €. Hay pérdida patrimonial, la cuota es cero, y los 7.200 € retenidos son devolutivos en su integridad. Pero solo si presentas el modelo 210. Nadie te los va a devolver de oficio.
Recuperar el exceso retenido
Cuando la retención supera la cuota, la devolución del exceso se solicita en el propio modelo 210.
Sobre los plazos conviene ser exactos, porque circula mucha información inexacta: la ficha oficial del procedimiento dice que no tiene plazo de resolución. Lo que sí establece la Ley General Tributaria es que, transcurridos seis meses sin que se haya ordenado el pago por causa imputable a la Administración, ésta abona intereses de demora de oficio, sin necesidad de que se lo pidas.
En la práctica las devoluciones del 3 % tardan, y tardan más cuando el expediente tiene flecos. De ahí el apartado siguiente.
El error que más caro sale: vender con años del 210 sin declarar
La venta es el momento en que tu historial fiscal en España sale a la luz. El modelo 211 le dice a la Agencia Tributaria, con nombre y fecha, que durante todos esos años hubo aquí un propietario no residente.
Si nunca declaraste la renta imputada de tu vivienda vacía, ese es el momento en que aparece el problema —y aparece justo cuando el dinero de la venta ya está comprometido en otra cosa—. Regularizar antes, por iniciativa propia, cambia por completo la factura: se aplican recargos en lugar de sanciones. Lo explicamos en cómo regularizar los años atrasados del modelo 210.
Si reinviertes en otra vivienda habitual
Los contribuyentes residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein pueden aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, prevista en la disposición adicional séptima del texto refundido de la Ley del IRNR y desarrollada en la disposición adicional segunda de su Reglamento.
El inmueble vendido tiene que haber sido tu vivienda habitual en España, y la reinversión se rige por las reglas del IRPF: plazo de dos años, que pueden ser anteriores o posteriores a la venta, y exención proporcional a la cantidad efectivamente reinvertida.
En el modelo 210 se consigna la clave 33 si la reinversión es anterior a la transmisión y la clave 34 si es posterior. Si reinviertes después de haber declarado, la devolución se pide con el modelo de la Orden HAP/2474/2015, en los tres meses siguientes a la compra de la nueva vivienda habitual.
La plusvalía municipal es otro impuesto
El IIVTNU —la plusvalía municipal— no tiene nada que ver con el modelo 210: se liquida en el ayuntamiento donde está el inmueble y va por su cuenta.
Desde el Real Decreto-ley 26/2021, que adaptó la norma a la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, no hay sujeción al impuesto cuando se constate que no ha habido incremento de valor entre la adquisición y la transmisión. Si vendes con pérdidas, hay que acreditarlo y no se paga. La base objetiva, cuando sí se paga, se calcula con coeficientes anuales que van del 0,14 al 0,45 según los años transcurridos.
Quién debe pagarla cuando el vendedor no reside en España tiene reglas propias en la Ley de Haciendas Locales, así que es de las cosas que conviene dejar pactadas por escrito antes de firmar, y no descubrir después.
Lo que cambia en 2027
La Orden HAC/623/2026, de 12 de junio, retoca el modelo 210 en materia de transmisiones: añade una casilla para aclarar si se trata de una mejora o de una segunda adquisición y sustituye la casilla C/O por C/I, que pasa a llamarse «conjunta con cónyuge» e «individual».
Ojo con las fechas: esos cambios se aplican a las autoliquidaciones que se presenten desde el 1 de enero de 2027, con independencia de la fecha de devengo. Hoy, en 2026, todavía no están en vigor.
Lo que sí sigue igual: cuando el inmueble transmitido es de titularidad compartida por un matrimonio en el que ambos cónyuges son no residentes, se puede presentar una única autoliquidación conjunta. Es la excepción a la regla de «un modelo por titular», y solo vale para transmisiones.
Cómo lo hacemos nosotras
Lo ideal es hablar antes de firmar, no después. Revisamos qué años del 210 tienes pendientes, calculamos la ganancia con todos los gastos que suman y restan, comprobamos si te corresponde abatimiento o exención por reinversión, y nos coordinamos con el comprador para que el modelo 211 se presente bien y llegue a tus manos.
Después presentamos tu modelo 210 en plazo y hacemos el seguimiento de la devolución hasta que el dinero está en tu cuenta. Todo telemático: no necesitas venir a España más que a la notaría, y ni siquiera eso si otorgas poder.
Puedes ver el resto de servicios en nuestra página de no residentes o escribirnos con los datos de tu operación y te decimos qué vas a pagar y qué vas a recuperar.
Fuentes
- Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del IRNR (artículos 24, 25 y disposición adicional séptima)
- Real Decreto 1776/2004, Reglamento del IRNR (artículo 14 y disposición adicional segunda)
- Orden HAP/2474/2015, devolución por exención por reinversión en vivienda habitual
- Orden HAC/623/2026, de 12 de junio, que modifica los modelos 210, 211 y 213
- Real Decreto-ley 26/2021, adaptación del IIVTNU a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional
- Agencia Tributaria — Retención del adquirente de un inmueble
- Agencia Tributaria — Supuestos sin obligación de presentar el modelo 211
- Agencia Tributaria — Ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles
- Agencia Tributaria — Tipos de gravamen del IRNR sin establecimiento permanente
- Agencia Tributaria — Procedimiento de devolución del IRNR
Artículo revisado el 22 de agosto de 2026 con la normativa vigente a esa fecha. Este contenido es informativo y no sustituye al análisis de tu caso concreto. Los importes de los ejemplos son ilustrativos.
